k8凯发(中国)天生赢家·一触即发

　　2019年上半年刚刚过去★◈◈，各家房企的“中报”数据也陆续出炉★◈◈。经历了2018年以来持续严厉的楼市调控★◈◈，地产人的日子还好过吗？

　　2019年上半年的楼市在跌宕起伏中结束★◈◈，从年中成绩单来看★◈◈，有147家企业跨越了50亿门槛★◈◈，比2018年增加了9家★◈◈，合计实现销售额58537亿元★◈◈，同比增长10.3%★◈◈。尤其引人注目的是★◈◈，已经有12家房企迈入了千亿大关★◈◈，比2018年同期增加了5家★◈◈。

　　经过数十年的规模追赶★◈◈，我国的房地产行业已经结束了野蛮生长的时代★◈◈，行业格局初步形成★◈◈，这种现象在头部企业阵营中尤其明显★◈◈。

　　数据显示★◈◈，碧万恒依然占据前三的位置★◈◈，2019年上半年分别录得3895.4亿元★◈◈、3349.3亿元★◈◈、2825.4亿元的销售额★◈◈。其中★◈◈，碧桂园仅6月单月就录得了820亿元的业绩★◈◈，刷新了行业纪录★◈◈。合约销售超过2000亿的房企还有保利和融创★◈◈，分别录得2501亿元和2139亿元★◈◈。

　　以TOP10房企为例★◈◈，自从新城控股在2018年年中闯入前十强★◈◈，TOP10阵营便一直保持着由碧桂园★◈◈、万科★◈◈、恒大★◈◈、保利★◈◈、融创★◈◈、绿地天生赢家一触即发官网★◈◈、中海★◈◈、新城控股★◈◈、华润★◈◈、龙湖组成的“方队”★◈◈。而TOP50的各梯队也基本保持稳定★◈◈，名次的变动只是在各梯队内部浮动★◈◈，跨阶掉队者★◈◈、进阶者都比较少★◈◈。

　　同时★◈◈，各梯队的门槛也在提升★◈◈，想要规模进阶的难度逐渐加大★◈◈。其中★◈◈，TOP100的门槛由2018年年中的106.9亿元提升至132.1亿元★◈◈，同比增长23.57%★◈◈。而TOP50的门槛提升至353.5亿元★◈◈，前20名门槛定格在713.1亿元★◈◈，前10的门槛则高达1051.9亿元★◈◈，比2018年同期的852亿元增长23.5%★◈◈。

　　不过★◈◈，在TOP10房企中★◈◈，虽然看似阵容稳定★◈◈，但是★◈◈，各家房企的竞争从未停止★◈◈。除了碧桂园★◈◈、万科★◈◈、恒大稳居前三“宝座”外碧玺论坛★◈◈，剩余七家房企经常是紧咬排名★◈◈、互相厮杀★◈◈，保利和融创★◈◈、中海和绿地天生赢家一触即发官网★◈◈，排名常常交替★◈◈，而华润置地★◈◈、新城控股★◈◈、龙湖集团也在第8和第10的位置上轮换★◈◈。

　　其实★◈◈，前三甲之间也是暗潮汹涌★◈◈。具体来看★◈◈，碧桂园虽然以6月单月820亿元的业绩刷新行业记录★◈◈，但是总体业绩增长放缓★◈◈，2019年上半年以3895.4亿元收官★◈◈，与第二名万科的差距由2018年底的1079亿元缩小至546.1亿元★◈◈，恒大则以2825.4亿元的销售额失守3000亿元大关★◈◈，业绩不如2018年同期★◈◈。

　　虽然以年中成绩定全年的输赢为时尚早★◈◈，但是年中成绩也一定程度上反映出房企的经营现状★◈◈。在2019年上半年★◈◈，也有少数房企的业绩和排名出现大幅浮动★◈◈。

　　例如泰禾★◈◈，2019年上半年★◈◈，泰禾录得456.7亿元的销售额★◈◈，排名37位★◈◈，同比下降30.27%★◈◈，仅达到全年目标的30.4%★◈◈。除了业绩走弱碧玺论坛★◈◈，泰禾的经营状况和人事变动也让人担忧★◈◈。2019年以来★◈◈，泰禾诉讼纠纷不断★◈◈、债务压顶★◈◈，不断甩卖旗下项目股权★◈◈。一时间★◈◈，各种猜测★◈◈、质疑和看空言论甚嚣尘上★◈◈，以至于泰禾集团董事长黄其森不得不出面回应★◈◈。

　　排名下跌明显的还有华夏幸福★◈◈。曾连续三年跻身房企销售业绩前十的华夏幸福★◈◈，在2018年底跌出前十★◈◈，而2019年上半年的排名仍持续下滑★◈◈。2019年排名前列季度★◈◈，华夏幸福的业绩排名由2018年底的第13位下滑至第15位★◈◈，上半年则以排名第22位收官★◈◈。

　　需要注意的是★◈◈，目前★◈◈，房企普遍以全口径进行业绩公告★◈◈，将集团连同合营★◈◈、联营公司所有项目计入业绩★◈◈，不考虑股权占比以及是否操盘★◈◈。如果挤去这些“水分”★◈◈，房企真实的资金与投资能力估计要重新洗牌★◈◈。

　　与全口径销售额相比★◈◈，权益销售额以企业股权占比为口径★◈◈，能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平★◈◈，对行业从业者和投资者也更有参考意义天生赢家一触即发官网★◈◈。

　　以2019年上半年业绩为例★◈◈，权益金额排名前十的分别为碧桂园★◈◈、恒大★◈◈、万科★◈◈、保利★◈◈、中海★◈◈、绿地★◈◈、融创★◈◈、新城★◈◈、华润★◈◈、龙湖★◈◈。与全口径榜单相比★◈◈，万科★◈◈、融创行业排位分别下降一名★◈◈、二名★◈◈。

　　如果将范围扩大★◈◈，房企权益榜单的位次变化更为明显★◈◈。在全口径榜单位列行业10到20位的房企中★◈◈，有5家在权益榜单中的位次出现下滑★◈◈，正荣★◈◈、旭辉★◈◈、中南★◈◈、金地尤其突出★◈◈，分别下滑10★◈◈、7★◈◈、4★◈◈、3名★◈◈。而旭辉★◈◈、正荣更是直接跌出前二十★◈◈。

　　2019年上半年★◈◈，旭辉全口径销售额为884.4亿元★◈◈，权益销售额为486.4亿元★◈◈，销售权益比为55%★◈◈；正荣的全口径销售额为688.4亿元★◈◈，权益销售额为355.1亿元★◈◈，销售权益比更是低至51.58%★◈◈。

　　整体来看★◈◈，在2019年前六个月★◈◈，百强房企的平均权益比例为79%★◈◈。TOP20房企中有16家销售权益比低于80%★◈◈。表现较为优秀的是恒大★◈◈、中海和绿地★◈◈，权益比分别为95.1%★◈◈、93.44%和90%★◈◈，金科位列其后★◈◈，权益比为87.75%★◈◈，剩下的各家房企都在60%—70%左右浮动★◈◈。而在2018年★◈◈，房地产行业的平均权益比是80%★◈◈。

　　2019年3月以来★◈◈，我国土地市场逐渐回暖★◈◈。对于龙头房企而言★◈◈，获取土地的资源优势不减★◈◈，行业集中度较为明显★◈◈。

　　其中★◈◈，碧桂园在1-6月累计拿地981亿元★◈◈，占据拿地榜榜首★◈◈；万科拿地发力★◈◈，1-6月以总额688亿元占据榜单第二位★◈◈；融创保持拿地优势★◈◈，1-6月拿地总额达到680亿元★◈◈。

　　具体来看★◈◈，2019年1-6月★◈◈，碧桂园的拿地力度持续加码★◈◈，以2924万平方米占据榜单首位★◈◈；绿地和新城分别以1795和1490万平方米的拿地总面积登上面积榜第二★◈◈、三位★◈◈。

　　2019年1-6月★◈◈，TOP10房企的拿地总面积为12990万平方米★◈◈，占TOP100房企拿地面积的41.6%★◈◈，拿地规模持续加强★◈◈。

　　数据显示★◈◈，2019年1-6月★◈◈，全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元★◈◈，同比增长16%★◈◈；规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米★◈◈，同比增长9%★◈◈。

　　在住宅用地成交总价TOP10的排行榜中★◈◈，长三角地块入榜数量比较多★◈◈。入榜的地块中★◈◈，深圳有3幅★◈◈；北京有2幅★◈◈，金华★◈◈、广州★◈◈、绍兴★◈◈、宁波★◈◈、南京各有1幅★◈◈。

　　深圳的3幅住宅用地的拿地金额为179亿元★◈◈，占TOP10拿地总额的37%★◈◈。其中★◈◈，深圳的宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地★◈◈，经过31轮竞拍★◈◈，越秀地产以59亿元的较高限价★◈◈、增加配建8800平方米人才住房的代价竞得★◈◈，溢价率高达45%★◈◈，扣除人才住房后的楼面均价为5.8万★◈◈。

　　数据显示★◈◈，2019年上半年★◈◈，在公布2019年销售目标的39家房企中★◈◈，中海地产★◈◈、招商蛇口★◈◈、阳光城★◈◈、金科集团等14家房企销售目标完成率超过50%★◈◈；恒大★◈◈、保利等21家房企销售目标完成率大部分在40%—50%★◈◈；融创中国★◈◈、绿城中国★◈◈、富力地产和花样年4家房企销售目标完成率低于40%★◈◈。

　　近几年来★◈◈，房企上半年业绩完成率偏低的情况并不少见★◈◈，但是★◈◈，今年的情势有所不同★◈◈。2019年初★◈◈，基于对市场的审慎判断★◈◈，多家房企调低了对增速的预期★◈◈。根据相关统计★◈◈，公布销售目标的房企中★◈◈，销售目标增长率的均值仅为18.36%★◈◈，与2018年45.53%的平均增长率相比碧玺论坛★◈◈，减少了27.17个百分点★◈◈。在低增长目标的背景下★◈◈，仍然出现低完成率★◈◈，各家房企2019年的业绩压力可见一斑★◈◈。

　　回到A股市场★◈◈，2019年上半年碧玺论坛★◈◈，A股房地产板块的估值在历史底部区域波动★◈◈。截至6月30日★◈◈，PE及PB的估值分别为9.89倍和1.47倍★◈◈。与全部A股相比★◈◈，折价水平处于历史高位★◈◈，折价率分别为33%和12%★◈◈。

　　从特别估值来看★◈◈，目前★◈◈，地产板块整体PE仅高于银行和钢铁★◈◈，处于近十年来的较低水平★◈◈，而且主要房企净利润仍有望保持增长★◈◈。这就也意味着★◈◈，在正常情况下★◈◈，地产股继续下行的风险相对较小★◈◈。

　　不过★◈◈，地产股的涨跌★◈◈，主要取决于资金情况★◈◈、销售表现以及政策预期★◈◈。因此★◈◈，即使地产股整体估值偏低★◈◈，投资者也依然要关注2019年下半年供需变化带来的房企减值风险天生赢家一触即发官网★◈◈。在稳定业绩表现之下★◈◈，要留意上市房企毛利率下滑的风险★◈◈。

　　另外★◈◈，房企的融资环境并不乐观天生赢家一触即发官网★◈◈。2019年5月17日★◈◈，中国银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》★◈◈，通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资★◈◈，对于非银行领域也将严查向“四证”不全★◈◈、开发商或其控股股东资质不达标★◈◈、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资★◈◈，严查通过股权投资+股东借款★◈◈、应收账款★◈◈、特定资产收益权等方式变相提供融资★◈◈。

　　调控趋严★◈◈、资金收紧★◈◈，综合多方面因素★◈◈，各家房企想在2019年下半年实现赶超和反转的难度还是比较大的★◈◈。

　　7月3日下午天生赢家一触即发官网★◈◈，有媒体报道称★◈◈，上市公司新城控股董事长王某因猥亵9岁女童★◈◈，在上海被采取强制措施★◈◈，而且警方也已经确认了这一消息★◈◈。

　　公开资料显示★◈◈，新城控股是一家房地产上市公司★◈◈，成立于1996年6月30日★◈◈，注册资本为22亿5672万元★◈◈，董事长为王振华★◈◈。目前★◈◈，新城控股位列中国房地产行业前10强★◈◈，总资产高达3303.18亿元人民币★◈◈。

　　据了解★◈◈，王振华旗下拥有三家上市公司★◈◈，除了A股上市公司新城控股★◈◈，还有两家港股上市公司新城发展控股和新城悦★◈◈。

　　受此消息影响碧玺论坛★◈◈，新城控股旗下香港上市公司新城发展控股股价迅猛跳水★◈◈，较大跌幅至26%★◈◈，截止收盘★◈◈，报收8.04港元/股★◈◈，跌幅为23.86%★◈◈，市值蒸发约150亿港元★◈◈。物管公司新城悦下跌23.72%★◈◈，报收6.56港元/股★◈◈，市值蒸发了16.7亿港元★◈◈。

　　由于消息传出时A股已经收盘★◈◈，A股新城控股的股票目前仍然是上涨状态★◈◈。不过★◈◈，可以想象★◈◈，A股的新城控股在7月4日开盘后情况估计也不乐观★◈◈。

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